10月按揭和地产数据点评：银行必给地产加杠杆

11月13日，央行公布2017年10月金融数据，10月单月新增居民中长期贷款3710亿元，同比减少24.1%，环比减少22.5%;1-10月累计新增居民中长期贷款4.57万亿元，同比减少2.5%。

2017年1-10月，全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增长8.2%;商品房销售额102990亿元，同比增长12.6%。全国房地产开发投资90544亿元，同比增长7.8%;新开工面积14.5亿平方米，同比增长5.6%。

2017年10月，全国商品房销售面积1.42亿平方米，同比减少6.0%，环比减少18.4%;商品房销售额11086亿元，同比减少1.66%，环比减少19.71%。全国房地产开发投资9899.6亿元，同比增长5.6%，环比减少11.2%;新开工面积1.4亿平方米，同比减少4.3%，环比减少12.1%。

银行给地产加杠杆是必然宿命

10月按揭贷款占比维持高位。银行必给地产加杠杆，居民必加杠杆!这是我们这个时代的宿命，是超越一切逻辑的逻辑!按揭占比中长期必然持续上升!

10月单月新增居民中长期贷款3710亿元，同比减少24.1%，但占同期新增贷款总额比重达到55.9%，高于1-9月平均的39.1%。

2017年1-10月累计新增居民中长期贷款4.57万亿元，同比减少2.5%，占同期新增贷款总额比重为38.7%，较1-9月提升1.1个百分点。

住户短期贷款新增791亿元，环比大幅回落，严查消费贷起到一定作用，但这都是表象。金融自由化下，银行给地产加杠杆是必然宿命，无需每月盯数据看波动。

三四线中期繁荣接近尾声

销售面积趋势向下，因为三四线繁荣进入中后期，未来三四线面积萎缩，价格横住。三四线中期繁荣接近尾声，三四线城市不断调控和银行严查消费贷都可能是信号。

未来三四线的走势就是量缩价平，因为这一轮去库存是加了很高杠杆完成的，房价再波动就是系统性金融风险。

具体数据看，2017年1-10月，全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增长8.2%，较1-9月增速回落2.1个百分点;全国商品房销售额102990亿元，同比增长12.6%，较1-9月份增速回落2.0个百分点。

分结构数据看，三十大核心城市1-10月的销售面积累积同比下降37.0%，是今年以来的最大跌幅;三十大核心城市以外的城市1-10月销售面积累积同比增长18.0%，增速较1-9月下滑2.5个百分点，三四线销售面积增速持续下滑。

未来一二线资产价格长期上行

一二线资产价格繁荣新起点。银行持续为地产加杠杆，是一二线城市房价向上的主导因素。当前一二线是基本面和政策面相对底部，未来一二线资产价格长期上行。

因为银行金融自由化之后的必然选择就是给居民购房需求端加杠杆，而三四线加杠杆之后，银行将回归一二线，带来资产价格的长期上行。这是压倒一切逻辑的逻辑，没必要因国债收益率变化而心动。

开发投资不会太好也不会太坏

1-10月房地产开发投资同比增长7.8%，较1-9月增速下滑0.3百分点，单月下滑有一定幅度但也不必过于在意。总体上，数据持续印证我们对于房地产开发投资“不会太好也不会太差”的判断。

房地产开发投资是三方之间的博弈，开发商有较强烈的补库存需求，今年以来土地成交金额同比大幅增长;地方政府也有强烈的供地土地冲动;从经济角度中央政府未必严重限制开发投资，但是会限制尤其是三四线城市土地供应的进度，一旦供应过快，此轮为三四线去库存所加的杠杆将面临较大的威胁，不符合政府一再强调的防范系统性金融风险的主基调。

今年1-10月，300城市住宅土地成交面积60970万平方米，同比增长22.3%，其中一线城市住宅土地成交面积1956万平方米，同比增长119.0%，二线城市住宅土地成交面积25377万平方米，同比增长10.9%，三四线城市住宅土地成交面积33638万平方米，同比增长29.0%。