楼市“虚胖“藏危机 二季度有望重回健康理性

2016年第一季度东莞宏观方面，除了全国大环境上的利好，交通上最为瞩目的是从莞高速、地铁1号线、沿海公路、石龙红海大桥、莞惠城轨等交通线路的进度，都给东莞带来惊喜，未来东莞通过轻轨、城轨、高速等多方相互交接及融通，加深与深圳的关联，逐步拉近莞深的距离，为深圳客入莞打下深厚的基础。虽然目前东莞楼市由于“深圳325新政”的影响，深圳客出现“隐退”的态势，但从未来发展大态势来看，深圳客入莞的步伐会依然不变，仍会对东莞楼市产生深远的影响。

二、东莞楼市总体表现

2016年一季度的东莞楼市延续去年四季度的火爆，供需量皆创同期新高，价格更是创历年新高，成交量价涨幅皆是历年新高;但好看数据的背后却存在极大的市场反差，主要体现在：1月份深圳客入莞达到高峰;2月遇上春节淡季，供需回落;3月房价继续飙涨，但半路遇上深圳325新政，观望情绪开始蔓延，部分开盘项目遇冷，去货2、3成，与之前火热形成反差。

具体来说，今年一季度东莞楼市总结如下：

供应方面：一季度东莞住宅供应量约176.79万㎡，基本和去年同期持平，但处于历年同期新高，属于“低谷”中的坡点;供应高潮主要集中在3月份，火爆的楼市行情与在深圳从严政策前“抢跑”是主因。

成交方面：一季度成交再次居历史之巅，仅次于2015年第四季度的火热期，住宅成交量达289.64万㎡，同比涨幅124%，为历年同期涨幅最高的一年。一季度增速如此之高深圳客功不可没，投机客疯狂入市，将东莞量价推向巅峰。片区来看，自主引进深圳客带动大石龙片区楼市升温 ，而库存不足以及区域价格“虚高”致使松湖、临深片区成交下滑;

成交均价：一季度东莞楼市住宅均价已经突破11000元/㎡，达到11538元/㎡，环比上涨14%，同比上涨30%。东莞楼市房价从10000元/㎡到11000元/㎡的突破仅用了不到3个月的时间，价格上涨速度之快前所未有，一季度东莞价格领涨全国，在深圳客的推动下，不少镇区涨幅都超过100%，东莞楼市价格“虚高”成分较多;七大片区价格齐涨，临深、滨海、松湖片区涨幅超20%。

住宅存量：截止到2016年3月31日，东莞住宅存量仅有297万㎡，消化周期仅有3个月，库存量已经降至历史新低;临深、滨海、松湖片区消化周期不足3个月，片区供需矛盾严重。