链家持续收购或为上市铺路 危机隐现

随着业务规模的几何倍数增长，一直宣称暂无上市计划的房地产中介巨头链家集团，对于资本市场的渴求也愈发强烈。与此同时，银监局开出“罚单” ，暂停“并购贪吃蛇”链家房贷业务一个月，链家内部管理问题也随之暴露。

据了解，2015年以来，链家在各地通过收购的方式，迅速扩张其全国版图。2015年2月，链家先后与四川最大的二手房中介伊诚地产、上海德祐地产进行合并，进而迅速占据四川及上海市场。3月18日，链家宣布与深圳中联地产完成股权置换，将后者2000名经纪人和200家门店纳入自己麾下，借此将华南门店扩充至400家。

4月中旬，多家媒体先后报道链家目前已成立上市团队，由负责资本和并购的副总裁单一刚领导，会计事务所已选定大华，券商则将于4月底公布。

据时代周报报道，链家项目投资计划书(以下简称“投资计划书”)显示，链家目前正在进行B轮及B+轮融资，募集总资金达70亿元，其中B轮43.5亿元，B+轮26.5亿元。据悉，两轮融资将以同一价格进入，其中新股投资38.5亿元，老股转让31.5亿元。两轮融资后，链家估值将从投前的330亿元增长到368.5亿元。

早在两个星期前的4月5日，便有业内人士称链家已完成新一轮融资。而将时间拨至2015年12月3日，链家网CEO彭永东在接受媒体采访时透露，链家融资肯定是在进行中的，整个融资规模相对于市场上其他创业的融资规模会更大。

按照投资计划，链家将在5年内完成上市。但据东方证券分析师竺劲分析，链家可能在这两轮融资后再有一轮融资，或者直接上市。这个时间可能是2017年底到2018年。

持续收购为上市铺路?

据时代周报报道，链家董事长左晖亦在多个公开场合表示，上市对于链家来说并不是最重要的事情，而是率先需要将链家打造成价值驱动的平台。

房地产中介行业培训讲师徐东华认为，“上市只是一个方法，而不是结果。链家几年前便可上市，因为财务报表长期处于盈利状态。但随着时间的推移，链家对于上市反倒没有那么渴求。这个行业痛点太多，一旦上市，你做任何变革，都要向股民和投资人解释。但中介行业解释成本很重，所以上市并不是一个极优选择。”

不过在业内人士看来，链家上市却早有预兆。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“实际上从2015年开始链家便持续并购门店，就基本上说明有上市的动作，因为门店规模指标是此类轻资产企业上升的一个重要考核内容。”

亚豪机构市场总监郭毅也表示，大范围的频繁收购，实际上是为上市铺路。投资者需要一个比较动听的上市故事，链家扩张加速就是要让投资者相信，他们的模式是可以复制的，他们的规模化也是可以实现的。

房产金融风险把控能力掣肘

根据投资计划书显示，B轮融资前，链家股权结构为董事长左晖占股61.2%，执行董事单一刚占股3%，复兴创投占股1.7%，员工股权激励及并购股东分别占股18.1%和16%。

从投资方列表中不难发现，本轮融资吸引了包括华晟资本、百度、腾讯、浙民投、海峡基金、经纬中国在内的多家知名公司机构参与，其中海峡基金拟在B+轮融资中投资3亿元。

在投资计划书中，链家金融业务成为一大亮点。

现阶段，链家内部将金融业务分为两部分，分别是以链家理财为代表的互联网金融平台和以理房通为代表的第三方支付。

其中，链家理财为链家旗下互联网金融平台，在链家取得房地产支付牌照后于2014年11月29号上线，负责提供 P2P 的借贷服务，为购房者以及房主提供短期资金周转，占链家集团总收入的10%左右。链家理财系其P2P平台，截至2016年2月24日，平台累计投资金额达到177亿，已发放收益达到1.75亿。

不过，在评级机构大公国际2015年9月的一次评定中，把链家理财平台列入了黑名单，大公国际认为其存在重大信息披露不充分、涉嫌设立资金池、债务人偿债能力无法评估和风控措施有效性存疑等问题。

实际上，在链家的金融业务中，已经成为众矢之的的首付贷是最不能被忽略的一项。数据显示，链家去年138亿P2P金额里，新房首付贷占了约3亿元，在途余额1.2亿。

首付贷，即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。首付贷的大量涌现，在推动房价疯狂上涨之余也进一步加大了金融风险。

链家推出的首付贷指的是新房信用贷产品，截至2月，其首付贷累计发放不到3亿元，仅在北京发放，目前在途余额1.2亿元，未对二手房交易提供首付贷服务。在上海银监局的抽查中，今年1、2月份，仅上海链家对公业务就有101笔垫资业务，涉及沪上多家银行，总金额1.14亿元。随着监管层一系列“叫停”政策的出台，严打“首付贷”，2月底，链家已停止新房首付贷。

链家金融业务的负责人在魏勇看来，链家金融所在的行业非常庞大，目前个人住房贷款每年以10%以上的速度增加，这块市场是房地产金融非常广阔的领域。“不能否认房地产交易中间有一定风险，这对房产交易中介金融也提出了必须要具备很强处置能力的要求。”

链家新推出的金融业务投资风险或潜在的风险是需要评估的，而且需要定期评估，这是一个主要的风险点。

2016年，链家将做大做强住房金融业务，计划在全国各地铺开，提高渗透度。据悉，链家目前正在积极申请互联网小贷和消费金融牌照。

上海链家回应银监局“罚单” 暂停房贷业务一个月

据报道，4月23日，上海市银监局开出“罚单”，决定自2016年4月25日起，暂停辖内部分商业银行与上海太平洋房屋服务有限公司、上海仁丰房地产经纪有限公司、上海我爱我家房地产经纪有限公司、上海佳歆房地产投资顾问有限公司、上海汉宇房地产经纪有限公司、上海链家房地产经纪有限公司这6家房地产中介的业务合作1个月(含为上述中介机构撮合的房屋交易提供按揭贷款服务，不包括4月24日24时前已网签的房屋交易)。待上海市银行同业公会核实相关情况后，再恢复辖内商业银行与其的业务合作。

对此，上海链家回应称，将积极响应上海银监局的要求，暂停贷款业务一个月。针对已促成业务中有银行贷款需要的客户，为其提供专业的建议，方便客户自行申请和办理贷款;也可以延后一个月办理;也可以与公司合作的中介公司办理。以上举措保障买卖双方房屋交易本身不受影响。

链家在声明中还表示，会全力支持政府的各项要求，自查自检，不断提升服务质量，积极与相关部门深化沟通，听取建议和指导。

目前多数银行并不会因为办理二手房交易的中介公司决定是否放贷，关键还是取决于还款人的还款能力、诚心度、抵押物的价值等。因此，如果链家选择由购房者自己申请房贷，对最终完成交易不会有太大影响。

反倒是，上海银监局暂停辖内部分商业银行和链家的合作，有可能在消费者心理层面产生一定的负面影响。已有同行经纪人，大肆宣传链家被银监局叫停住房按揭贷款一事。