买卖双方都违约 合同还能继续履行吗？

案情回放

2015年9月，邱先生通过中介公司购买了姜女士位于朝阳区某处的房屋，合同约定房屋总价款410万元，合同签订当日支付定金10万元，首付款160万元，于9月15日前支付。首付后3日内办理网签合同，商业贷款240万元，于9月30日前共同向银行申请贷款。10月31日前完成过户转移登记手续。

合同签订当日，邱先生依照合同约定支付姜女士10万元定金。一直到9月24日，姜女士才收到邱先生支付的首付款，之后中介办理了网签手续。邱先生通过中介多次和姜女士约时间办理银行贷款，姜女士都以各种理由推托。10月10日，姜女士以房屋属于其夫妻共同财产为由，主张合同无效。

10月25日，邱先生表示同意加10万元，没想到姜女士竟然要加价30万元。再三协商不成，邱先生找律师寻求帮助。

律师解读

北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，姜女士以自己配偶不知情为由抗辩，比较牵强。该房屋属于姜女士婚前个人财产，出售该房屋不需要其配偶的同意。即使该房屋属于夫妻共同财产，姜女士出具了配偶同意出售证明，邱先生履行了自己的审查义务，有理由相信出售该房屋姜女士的配偶也是知情的。在这种情况下，邱先生才签订了房屋买卖合同，且在之后的谈判中，姜女士也表示加价30万元就同意继续交易。因此，姜女士主张其配偶不知情欲解除合同的理由较难成立。

李律师表示，合同约定双方于9月30日前办理贷款手续，因邱先生付款晚了9天，那么姜女士在9月30日之后9日内配合办理贷款手续，都不属于违约。至10月25日，姜女士已经逾期配合办理贷款手续超过15日，依照合同的约定构成根本违约，邱先生先以函告的形式通知姜女士在3日内继续履行，否则将诉诸法院。

3日后，姜女士仍不履行合同义务，李律师作为邱先生的代理人起诉到法院，要求姜女士继续履行合同，配合办理过户手续。

庭审中，姜女士指出邱先生付款逾期，已经违约了，自己并没有违约行为。李松律师表示，邱先生逾期付款的确是违约，但是违约有一般违约和根本违约。邱先生逾期9日，依照合同的约定，属于一般违约，姜女士只能要违约金，不能解除合同。因邱先生逾期9日，邱先生主张姜女士违约也是从合同约定的9月30日的基础上推迟9日。至10月25日，姜女士已经逾期超15日，构成根本违约，邱先生有权主张合同继续履行，并要求姜女士赔偿相应的违约金。

因邱先生原合同选择以贷款的方式履行剩余款项，但诉讼中是否批贷、批贷多少都是未知数，法院没有权利直接判决做贷款，因此如果邱先生要继续履行合同，只能以全款购买的方式购买。庭审前，李律师已将此告知邱先生，庭审中邱先生表示可以全款支付。最终，法院判决姜女士配合邱先生办理过户手续，并承担一定的违约金。

律师提醒

近期二手房涨幅较大，一些卖方不诚信，以各种理由毁约，例如以夫妻一方不知情、继承的房屋其他继承人不同意等理由毁约，李松律师提醒，在签合同之前要对此类信息进行审查，以避免日后不必要的麻烦。如果房屋登记在一方名下，作为买方一定要卖方出示配偶同意出售证明或出售房屋授权书，或是在签合同时给未到场一方打电话，询问其是否同意出售房屋并录音。如果是继承而来的房屋，仍登记在被继承人名下，此时应要求继承人做一个继承公证，将房屋登记在某一个继承人名字，再出售房屋。